Nach der Veröffentlichung von Teil 1 der Recherche zum Beuroner Grundstücksdeal haben die beteiligten Parteien – u.a. Raphael Osmakowski-Miller, Hans-Peter Wolf, das Landratsamt Sigmaringen, das Kloster Beuron – inhaltliche Stellungnahmen abgelehnt.
Die Strafanzeige gegen Osmakowski-Miller
Im Oktober 2025 wurde bei der Staatsanwaltschaft Hechingen eine Strafanzeige gegen Osmakowski-Miller eingereicht. Er ist für den Vertrag hauptverantwortlich. Die Ermittlungen trugen das Aktenzeichen Js 21 10760/25. Es ging um den Verdacht der möglichen Untreue im Zusammenhang mit dem Beuroner Grundstücksdeal.
Die Strafanzeige basiert auf der Kenntnis des Grundstückskaufvertrags zwischen der Gemeinde und dem Kloster Beuron. Er war erst auf Druck des Landesbeauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit Baden-Württemberg (LfDI) im Juli 2025 offengelegt worden.
Erheblicher Widerstand gegen die Veröffentlichung kam vom Hans-Peter Wolf, dem engen Freund und Nachfolger von Osmakowski-Miller im Amt.
Laut einer Mitteilung im Beuroner Amtsblatt vom Juni 2025 hatte sich überraschend auch das Landratsamt Sigmaringen gegen eine Offenlegung ausgesprochen. Eine Anfrage an die Landrätin Stefanie Bürkle zu den Gründen wurde mit Verweis auf interne Vorgänge nicht beantwortet.
Der jetzt bekannte gewordene Kaufvertrags offenbart, dass die Gemeinde Beuron, vertreten durch Osmakowski-Miller, ein wirtschaftlich nachteiliges Geschäft abgeschlossen haben könnte, welches das Kloster Beuron ohne erkennbaren Grund finanziell begünstigt.
Im Mai 2026, nach neunmonatigen Ermittlungen, stellte die Staatsanwaltschaft Hechingen das Verfahren gegen Osmakowski-Miller ein.
Gegen diese Einstellungsentscheidung läuft zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags eine Beschwerde bei der Generalstaatsanwaltschaft Stuttgart.
War der Gemeinderat informiert?
Zunächst schien unklar, ob es überhaupt einen Gemeinderatsbeschluss zu dem Kaufvertrag gab. Der Grund: Er wurde entgegen § 35 Abs. 1 der Gemeindeordnung aus unbekannten Gründen von Osmakowski-Miller nicht veröffentlicht.
Die Staatsanwaltschaft ermittelte, dass es tatsächlich einen Gemeinderatsbeschluss gab, datiert auf den 25. Mai 2022. Aus Sicht der Staatsanwaltschaft ist die Gültigkeit des Beschlusses durch die gesetzeswidrige Nicht-Veröffentlichung nicht betroffen.
Allerdings ist auch nach dem Einstellungsentscheid der Staatsanwaltschaft offen, in welchem Umfang die Gemeinderäte über die finanziell relevanten Inhalte des Vertrags im finalen Vertragstext informiert waren. Das gilt vor allem für die Rückkaufoption.
Die Staatsanwaltschaft selbst hat die Option offenkundig nicht thematisiert. Sie scheint in ihrem Einstellungsbescheid indirekt zu bestätigen, dass der Gemeinderat die Details der Rückkaufoption nicht kannte.
Laut Staatsanwaltschaft steht weder in dem ihr vorgelegten Gemeinderatsbeschluss noch im Sitzungsprotokoll etwas von dem fixen Rückkaufpreis von 30 Euro/qm und dem Verzicht auf einen Bauzwang.
Auch ein Laie kann erkennen, dass es sich dabei um zwei wertrelevante Vertragselemente handelt.
Im Protokoll der Gemeinderatssitzung, so die Staatsanwaltschaft, sei „dokumentiert, dass der Vorsitzende „versuchen“ würde (Hervorhebung durch Staatsanwalt), das Rückkaufrecht des Vereins (des Klosters) auf zwei Bauplätze zu reduzieren und einen Passus mitaufzunehmen, dass die Gemeinde die Bauplätze heraussuchen darf.“
BeuronBerlin hat vier ehemalige Gemeinderäte schriftlich angefragt, ob sie von den anderen Details der Option Kenntnis hatten.
Bis zum Erscheinen dieses Beitrags wollte sich keiner der Vier äußern.
Die unbeachtete Option
Die Staatsanwaltschaft geht in ihrem Einstellungsbescheid mit keinem Wort auf die möglichen finanziellen Konsequenzen der Rückkaufoption für die Gemeinde Beuron ein.
Sie zitiert lediglich allgemein die Einschätzung des Landratsamtes Sigmaringen, wonach die der Anzeige zugrundeliegenden Berechnungswerte „für die Aufsichtsbehörde nicht nachvollziehbar“ seien.
Das ist bemerkenswert, weil auch bei der nachträglichen Prüfung des Vertrags nicht erkennbar auf § 92 der Gemeindeordnung eingegangen wurde. Danach dürfen „Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden.“ Und: „Will die Gemeinde einen Vermögensgegenstand unter seinem vollen Wert veräußern, hat sie den Beschluss der Rechtsaufsichtsbehörde vorzulegen.“
Das ist offenbar nicht geschehen.
Osmakowski-Miller und sein damaliger Stellvertreter Hans-Peter Wolf, der nach Angaben der Staatsanwaltschaft Hechingen in der Endphase der Verhandlungen persönlich involviert war, müssen die Option jedoch gekannt haben.
Dass die beiden nicht begriffen, was in dem Vertrag zu der Option steht, ist schwer vorstellbar.
Der Wert der Option
Die Ausgestaltung der Rückkaufoption kann einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil zugunsten des Klosters Beuron begründen. Denn es erhält neben der Rückkaufoption zu einem festen Preis von 30 Euro/qm zusätzlich den Zugriff auf die besten Bauplätze, ohne die Verpflichtung eines Bauzwangs.
Schon eine einfache Modellrechnung zeigt, dass der dadurch entstehende Verwertungsverzicht für die kleine Gemeinde mit knapp über 600 Einwohnern erheblich ist.
Verwertungsverzicht der Gemeinde Beuron durch Option/
Quelle: Eigene Berechnungen
Zwar lassen sich weder der genaue Marktpreis noch die die Höhe der kommunalen Erschließungskosten, die auch auf das Kloster Beuron umgelegt werden, vorhersagen.
Aber es gibt valide Anhaltspunkte und Schätzungen.
So hat die Gemeinde Beuron 2026 im Amtsblatt den Verkauf einer erschlossenen Fläche von 3.000 qm zu einem Marktpreis von 145 Euro/qm bekanntgegeben – für ein Mischgebiet.
Baugrundstücke mit Bebauungsplan schätzen Immobilienexperten preislich höher ein als ein gewerblich nutzbares Mischgebiet, das keine Besonderheiten bietet (z.B. Nähe Autobahn).
Ähnlich lassen sich Erschließungskosten kalkulieren. Diese dürften für das geplante Baugebiet, das völlig eben und unmittelbar neben bestehender Infrastruktur liegt, an der unteren Grenze liegen.
Aktuelle Immobilienangebote in der Nähe von Beuron deuten darauf hin, dass gute Baugrundstücke teils deutlich oberhalb von 200 Euro/qm angeboten werden.
Der Marktpreis für die Grundstücke des Klosters werden sich daran orientieren, weil es die besten drei Grundstücke heraussuchen darf: in den Donauauen mit Blick auf das alte Beuron.
Der geldwerte Vorteil der Option liegt auf jeden Fall im sechsstelligen Bereich.
Der Verzicht auf den Bauzwang ist dazu eine Einladung zur Spekulation: Einfach abwarten, die Preise steigen von selbst. In solchen Fällen sind Wertabschöpfungsklauseln üblich. Damit hätte die Gemeinde die Wertsteigerung abgeschöpft.
Das darf ein Erwerber kommunaler Baugrundstücke in der Regel nicht.
Keine Aufsicht, keine Aufklärung?
Die Bürger und Bürgerinnen der Gemeinde Beuron dürfen sich zurecht fragen, ob jemand auf die Kosten der Option hingewiesen hat.
Wie die Staatsanwaltschaft Hechingen bestätigte, hat die zuständige Kommunalaufsicht im Landratsamt Sigmaringen den Vertrag erst dem Abschluss geprüft, ohne Beanstandung.
Die Behörde will bisher nicht erklären, wie sie zu diesem Schluss gekommen ist. Und warum sie einen mutmaßlichen Verkauf unter Wert für gesetzeskonform hält.
Man kann jedenfalls davon ausgehen, dass der Tuttlinger Notars Harry Setzer, der den Grundstückskaufvertrag beurkundete, seiner gesetzlichen Aufklärungspflicht über die vertraglichen Risiken nachgekommen ist.
Notare müssen im Detail die Folgen einer Vereinbarung deutlich machen, die eine der beiden Vertragsparteien begünstigt. Denn ein Notar ist beiden Parteien gleichermaßen verpflichtet.
Wenn bei der Beurkundung auf die wirtschaftlichen Folgen der Option hingewiesen worden ist, stellt sich umso dringlicher die Frage, ob Osmakowski-Miller die Tragweite der Regelung kannte und dennoch zugunsten des Klosters akzeptierte.
Das wäre für die rechtliche und politische Bewertung des Vorgangs von erheblicher Bedeutung.
Schutzmechanismen
Wie können Geschäfte, die für Gemeinden nachteilig sind, verhindert werden? Der Beuroner Grundstücksdeal ist in seiner Art kein Einzelfall. In Berlin haben überforderte Politiker dazu beigetragen, dass ein Flughafen nicht fertig wurde. In Stuttgart gibt es jetzt das Projekt Stuttgart 31.
Auf der anderen Seite scheint es Länder zu geben, in denen so etwas seltener vorkommt. Was lässt sich von ihnen lernen? Das ist das Thema des nächsten Teils der Recherche.
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